Trả đều (annuity) và gốc cố định lãi giảm khác nhau ra sao?

Annuity: cùng số tiền mỗi tháng suốt thời hạn vay — dễ ngân sách. Đầu kỳ trả nhiều lãi, cuối kỳ trả nhiều gốc. Gốc cố định: P/n cho gốc + lãi trên dư nợ → tháng đầu trả nhiều nhất, giảm dần. Cùng khoản vay + lãi suất + thời hạn, declining tổng trả ÍT lãi hơn vì gốc giảm nhanh hơn.

Vay mua nhà thường lãi suất bao nhiêu?

Lãi suất ưu đãi 6-8%/năm trong 1-3 năm đầu, sau đó thả nổi theo lãi cơ sở + biên độ 3-4% → thực tế 9-11%/năm. So sánh nhiều ngân hàng trước khi ký — chênh 0.5%/năm cho khoản 2 tỷ vay 20 năm = ~100 triệu tiền lãi.

Lãi suất thay đổi giữa kỳ thì sao?

Tool giả định lãi suất cố định để mô phỏng. Thực tế hợp đồng vay mua nhà thường có giai đoạn ưu đãi rồi thả nổi → trả mỗi tháng sẽ tăng/giảm theo lãi cơ sở. Hỏi rõ ngân hàng biểu lãi suất qua từng năm trước khi ký.

Có phí phạt trả trước hạn không?

Hầu hết ngân hàng tính phí 1-3% số tiền trả trước trong 3-5 năm đầu, sau đó miễn phí. Đọc kỹ điều khoản — nếu kế hoạch trả trước hạn (vd thừa kế, bán nhà cũ), chọn gói có phí thấp hoặc miễn phí trả trước.

Có nên vay tối đa hay nên trả trước phần lớn?

Tradeoff. Vay tối đa → giữ tiền mặt dự phòng + đầu tư lấy lãi cao hơn lãi vay (nếu được). Trả trước phần lớn → giảm áp lực dòng tiền + ít rủi ro mất việc. Quy tắc kinh nghiệm: nợ vay/thu nhập tháng không nên vượt 30-40%. Nếu trả góp > 50% thu nhập, bạn đang stress quá mức.

Tính khoản vay mua nhà

Quyết định mua nhà dễ hơn khi nhìn rõ tiền trả từng tháng và tổng lãi sau cả thời gian vay. Có hai cách trả: cùng số mỗi tháng, hoặc gốc cố định lãi giảm dần.

Đang tải công cụ...

Áp dụng biểu thuế từ 01/01/2026. Văn bản gốc.

Câu hỏi thường gặp

Lãi kép tiết kiệm
Tính lương Gross-Net